存量首套房贷款利率调整，来了！

9月7日，工行、农行、中行、建行四家国有大行先后发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，推进存量个人住房贷款利率调整。

(资料图)

从公告内容上来看，四家给出的调整范围和规则基本一致，基金君整理重点如下：

关于调整范围——

贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前，用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。

需为首套个人住房贷款，且应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款；如贷款处于不良状态，须归还积欠本金及利息后再申请调整利率。

此次公告中，各家银行业再次重申了对于首套房“认房不认贷”的标准：除了原贷款发放时即满足首套房标准的房贷外，符合条件的还包括房屋购买时因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在执行“认房不认贷”政策的；以及房屋购买时不是唯一住房，但后期通过交易等方式出售其他住房，该住房成为唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；

关于调整规则——

符合要求的存量个人住房贷款，最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，具体为：

1.2019年10月8日（不含当日）前发放、已按转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点。

2.2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点。

3.2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP。

4.贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。

关于调整方式及时间——

原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，银行将主动统一批量调整贷款利率，调整时间为9月25日。

“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息、当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需主动向银行申请利率调整；申请时间为2023年9月25日起。其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，银行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整。

客户可在手机银行进行“一键申请”，也可通过线下渠道到原贷款服务行线下申请办理利率调整。“二套转首套”等业务申请需客户携带身份证、首套住房贷款证明等材料。

根据监管通知，客户可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，这两种方式调整的结果一致。从操作的便利性来看，后者所需的流程较多，所花的时间较长，因此有银行表示，为方便客户，主要采取变更贷款利率方式。如客户需新发放贷款置换的，可于2023年9月25日起向贷款经办行提出书面申请。

另外，农业银行提醒：符合首套住房贷款利率政策，且未以LPR为定价基准的固定利率贷款或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款客户，需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。

平均降幅约0.8个百分点

显著降低财务负担

此次国有大行集中推出存量首套个人住房贷款利率调整，自然与前期监管推出的重磅政策直接相关。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。《通知》提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

据接近监管的有关人士表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。

以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，可以不用再节衣缩食提前还贷，显著增加消费能力。

国家金融监督管理总局有关负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

对于9月25日开始申请，有业内资深人士表示，之所以设置政策截止时间，表明这是一个阶段性政策，也是为了避免后续政策动态不一致。因为如果不设置时间期限，会导致未来首套房贷款合同利率不仅基准LPR是浮动的，加点也会变化，导致住房信贷利率政策纪律有效性下降。

东方金诚发文指出，存量住房贷款利率下调一方面可以节约购房者的利息支出，有利于扩大消费和投资；另一方面为新房贷款利率调降提供空间。存量房贷利率大幅高于新房贷款利率会引发大规模的“提前还贷潮”，因此存量房贷利率高悬在一定程度上直接制约了新发放房贷利率的下调空间。本次存量房贷利率的调降有效避免了集中提前还贷，弱化了存量房贷高悬与新房贷款利率下调之间的矛盾。

在8月31日《通知》下发后，除国有大行外，多家股份行、城商行也跟进发布了关于降低存量首套住房贷款利率的公告，表示将按照通知规定，做好降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作，有效发挥金融在支持恢复和扩大消费，保障和改善民生等领域的作用。此次四大行率先发声后，后续“加入”调整大军的银行将持续增加。

（文章来源：中国基金报）