村上春树在《海边的卡夫卡》中曾言：“当你穿越了暴风雨，你就不再是原来的那个人。”企业发展亦如是。穿越不平凡的2022年，新城控股（601155）(601155.SH，简称“新城”)的前路越发清晰。

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新城财报显示，2022年，公司实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。

地产行业深度调整，新城能保持盈利，源于培育多年的商业业务已带来显性回报。2022年，其商业运营总收入首超百亿。物业出租及管理业务贡献了近67亿元的毛利。

同时，据不完全统计，目前港股上市房企中，仅剩下7家保住了公开信用，新城发展即位于其中一席。这也意味着新城握住了通往行业下半场的船票。

千帆过尽，新城不敢自满和放松。这家以骆驼为精神图腾的企业，思考得更多的是未来发展。在2022财年业绩会上，新城董事长王晓松首次公开提出对标另类投资巨头博枫资产的构想。

01双轮驱动

2022年，地产行业不景气，房企亏损面继续扩大。在A股和港股上市内房企中，有40家房企陷入税后净亏损，亏损合计超过1700亿元。

新城亦难逃行业大势的影响。2022年，新城计提存货跌价准备59.66亿元，影响了净利润。2021年，其已计提存货跌价准备48.5亿元。

在2022财年业绩会上，新城管理层表示：“在过去两年资产价格下跌的过程中，我们在财务报表里已充分释放了相关的风险。”未来，新城或将轻装上阵。

同时，在地产下行期，新城双轮驱动的战略逐渐发挥优势。高毛利的商业业务，均衡了公司的盈利能力。

截至3月25日，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。截至2022年末，吾悦广场开业面积近1320万平方米，出租率达95%。

2022年内，其商业运营总收入达到100.06亿元，同比增长16%；物业出租及管理业务，实现不含税收入超92亿元，毛利率高达72.6%，最终贡献毛利67亿元，占公司总毛利由上一年的17%提升至29%。

自2021年以来，新城的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

新城管理层在业绩会上称，2022年内，所有在营的吾悦广场均发生过品牌闭店的情况。在此背景下，吾悦广场仍彰显韧性。2022年，吾悦广场的年客流总量达到10.73亿人次，同比增长了1%；销售总额652亿元，同比增长14%；会员总数为2071万人，增长了37%。

新城管理层在业绩会上表示，2023年，公司计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

02轻重并举

新城在商业地产领域已走过14年，完成近200座吾悦广场的全国化布局。关于新城的未来，掌门人王晓松还有更多、更新的构想。

“吾悦广场推行轻重并举的商业模式已有所成效。”王晓松在业绩会上表示，截止2022年末，新城已布局的194座吾悦广场中，有37座为轻资产。

他举例道，2021年12月，新城在宿迁泗阳签约了一个轻资产商业项目。该项目于2022年9月重新开业。新城接手后，商场的出租率由此前的26%提升至100%，当年实现商业运营总收入3400万元。

截止2022年末，新城吾悦广场合作品牌铺位共计2.8万家，合作的品牌总数达1.1万个，其中联发品牌为57个，标杆品牌达53个。

在2022财年业绩会上，新城高级副总裁、CFO管有冬将公司发展商业轻资产的优势总结为三个方面。

一是先发优势，“新城已拉开了布局，在全国范围内所有值得深耕的区域里面都拥有了团队，积累了政府、项目以及供应商资源”。

二是拥有一支具备资源统筹及管理能力的商业团队，“这两年公司一直把核心人才的保留作为重要考核指标”。

三是守住了公开信用，“我们看到市场上大部分的资金方以及业主方都有这方面的诉求”。

伴随着商业地产进入存量时代，新城亦更加强调“深度运营”的理念。“这要求我们由空间运营转变为用户运营，由招商思维转变为经营思维，最终提高商场坪效和销售额，实现与租户的共赢。”王晓松称。

今年3月，国家发改委和证监会发布通知称，支持商业地产REITs的申报，这意味着国内商业地产即将打通“投融建管退”的闭环。种种变化，让新城思考未来的发展模式。

“未来房地产行业的资金方、运营方、土地方和建造方的角色将分开。”王晓松称，近两年新城内部一直在研究搭建资管平台，“现在国内的环境已经刚好到了做这件事的节点”。

新城已提出“3+1+N”的战略，即夯实商业管理、地产开发、物业服务三大板块，建立资管平台，发展吾盛能源、康养服务等消费服务业务。2023年，将是新城大资管战略落地的元年。

03突破性融资

2022年是房地产业风险出清的一年。新城控股恪守财务纪律，确保现金流安全。

截至2022年底，新城在手现金余额315亿元，经营性现金流净额为145亿元，经营性现金流连续五年为正。

2022年，公司整体平均融资成本微降至6.52%；期末融资余额为712.7亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位；此外，合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，半年内压降30.82亿元。

在偿债方面，新城坚守底线思维，2022年偿还境内外公开市场债券近128亿元，这让其收获了监管机构和资本市场的认可。同时，新城在融资端多次突破，收获增量资金。

在债券融资方面，2022年5月，新城通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；去年6月，新城环球发行1亿美元的优先绿色票据，为彼时房企首笔无增信措施的美元债；去年9月和12月，在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；去年12月，公司150亿元中票注册额度获批，同时获得多家银行意向授信额度支持。

在股权融资方面，新城已提出募资总额不超过80亿元的A股定增计划，其中24亿可用于补充流动资金，其他部分将投向公司的在建项目。该计划已于今年3月13日通过了董事会的审议，于3月29日通过了股东大会的审议，后续将上报至交易所申请注册。

此外，商业地产REITs已放开申报，新城有机会获得更多融资，并优化吾悦广场的估值体系。

新城管理层在业绩会上称，今年将加强内部融资管理体系的建设和外部融资结构性的破局，获取股权类的资金和长期的资金。

4月3日，新城发展在电话会上称，预计后续能够以吾悦广场TOD资产为抵押，获得超400亿元的有抵押融资，可覆盖超过200亿元的境内外债券到期及回售兑付。4月4日，新城2026年到期美元债创2个月最大涨幅。