房贷利率高企叠加购房需求转弱，美国购房者仍在观望。

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当地时间21日，美国房地产经纪人协会（NAR）公布最新数据显示，1月成屋销售总数年化录得400万户，创2010年10月以来的新低。上月，成屋销售总数同比降幅为36.9%，环比下降0.7%，为连续12个月出现环比下滑，创1999年有记录以来的最长跌势，连跌周期甚至超过2008年次贷危机时期。

美国成屋销售总数走势（图源：美国房地产经纪人协会）

成屋销售约占美国房地产市场总销量的90%，该指标连续下滑，凸显利率飙升对美国楼市的沉重打击。

国投瑞银基金资产配置总监王建钦在接受第一财经记者采访时表示，2022年至今美联储持续加息，抬高购房贷款利率，施压美国地产销售，预计成屋销售数据将维持下滑态势。

“疫情期间，美国楼市火爆有两大驱动力，一是流动性宽松引发的贷款成本下行，二是居家办公带来的独立住房需求。去年，随着美国进一步开放以及美联储激进加息，上述两大逻辑均出现逆转，导致楼市调整。展望2023年，居家办公需求难再增加，利率边际改善但仍处高位，楼市压力可能依然较大，地产投资预期也将继续拖累美国经济。”

抵押贷款利率调整尚未结束

据房地美（Freddie Mac）的数据，30年期抵押贷款平均利率于去年10月和11月两次突破7%，此后稳步回落，截至16日，抵押贷款利率已降至6.32%。

美国房地产投资平台未来房产CEO况麦克告诉第一财经记者，购房者普遍预期，美联储加息周期已经进入尾声，今年下半年或明年有望开启降息周期，预计抵押贷款利率最高峰已经过去。

王建钦认为，前期利率下行的逻辑是，核心通胀由顶部回落，美联储加息压力减弱，今年来看，通胀降温仍是大势所趋，流动性转松预期带动长端利率下行，不过，年内降息空间有限意味着，30年期抵押贷款利率可能很难回到5.5%甚至6%以下。“短期而言，抵押贷款利率有反弹压力，因为2月以来，非农、消费者物价指数（CPI）等经济数据均超预期，使得前期过高的宽松预期快速修正，近期已经上升的抵押贷款利率调整尚未结束。”

美国30年期抵押贷款利率走势（图源：房地美）

房价走势分化

NAR报告显示，整体库存有所改善，不过供应依然紧张。截至1月底，全美待售成屋为98万套，环比增长2.1%，较去年同期上升15.3%。按照目前的销售速度，待售成屋供应量能够支撑2.9个月，一般认为，6个月的库存供应量反映市场供需平衡。而在去年1月楼市火爆时期，待售成屋供应量一度仅能维持1.6个月的销售。

鉴于当前的库存水平，房价虽仍高于去年同期，不过涨幅继续收窄。1月全美房价中位数为35.9万美元，较去年同期上涨1.3%，为连续131个月录得同比上涨，创有史以来的最长涨势。房价中位数于去年6月达到峰值41.4万美元，此后连续下滑。

NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）表示，“不同市场的房屋可负担性具有差异，销售表现也有所不同，在房价较低的地区，房屋售价呈现温和上涨迹象，而在房价较高的地区，售价则在下滑。”

报告显示，1月，美国东北部成屋销售总数环比下降3.8%至50万套，较去年同期锐减35.9%，该地区房价中位数为38.3万美元，较2022年同期微涨0.3%；中西部成屋销售总数环比下降5.0%至96万套，同比降幅达三分之一，该地区房价中位数为25.2万美元，同比上涨2.7%；南部成屋销售总数环比增长1.1%至182万套，同比猛增36.6%，该地区房价中位数为33.3万美元，较一年前高出3.4%；西部成屋销售总数环比增长2.9%至72万套，同比锐减42.4%，该地区房价中位数为52.5万美元，同比下滑4.6%。

现居于美国西部加利福尼亚州的况麦克对第一财经记者证实，当前市场走势分化。“总体而言，此前房价快速走高的地区回调幅度较大。此外，一些疫情期间上涨速度较慢的地区，例如旧金山市区也经历较大回调，最主要的原因是不少大公司搬离这些所谓的大城市，居家办公也导致人口流出，对房价造成了不小的影响。”

高盛于上月底发布报告，预计全美房价从高峰到低谷的跌幅将介于6%～10%，该行更是预测，以下四个城市的房价将遭受灾难性打击，包括加州圣何塞、加州圣迭戈、得克萨斯州奥斯汀以及亚利桑那州凤凰城，这些城市的房价可能会急剧下跌逾25%。

王建钦预期，今年美国楼市将延续量价齐跌趋势，房价出现10%以内的跌幅概率很高。“不过，本轮楼市繁荣区别于2006年楼市泡沫的特征是，购房门槛并未明显下沉，中高收入群体是购房主力，郊区高价位房屋销售更为火热。因此，不必过于担心美国楼市重现次贷危机时的长期低迷。”