编者按：2023年4月，东百集团（600693）正式成立轻资产商管公司，专注向外输出东百的商业运营能力与优势品牌资源。《东百+》刊物第8期专题《东百商业 “轻快”向前》揭秘了东百在拓展轻资产商管领域的实践与“轻功”，本公众号现分享下篇——东百商业的六大“轻功”。

东百商业，“轻快”向前

(相关资料图)

作为深耕商业零售领域66 年的东百集团，多次把握时代风口，完成了数次商业模式的迭代升级。这一次拓展轻资产商管领域，东百谋定而动， 厚积薄发，练就六大“轻功”，力求找到一条适合自身的道路。

“轻”功一

66 年商业常青企业

沉淀出多元业态和多样化运营经验

成立于1957 年的东百，是商业零售领域的常青树。无论遭遇大时代的跌宕起伏，还是直面寸土必争的同业竞争，又或者是把握新旧零售转换的行业拐点，东百一次又一次洞察趋势变化，以“老资历、新面孔”的姿态，成为国内领先的商业开发与运营专家。

如今，东百商业已形成轻重并举、覆盖不同量级市场的多条产品线。

1

定位于一、二线城市的核心商圈，打造城市旗舰级商业体验综合体的“东百中心”。

如作为区域龙头的福州东百中心、兰州中心，品牌影响力和经营业绩在区域同行业中遥遥领先。

东百中心是传统商业升级的样本项目，结合百货的商品力和购物中心的体验优势，通过数据化运营全面提升经营效率，为存量项目的升级改造提供了全新的思路。

兰州中心作为综合性超大商业综合体，被兰州市政府明确为“兰州市市级商业主中心、兰州市对外交流、贸易、展示的窗口”，是西北商业航母。

2

对标常规化商业体的“ 东百城”，是常规项目的迭代产品。

以东百爱琴海店为例，东百集团与爱琴海集团合作，共同探索百货与购物中心无界融合的新业态，实现了购物中心的体验优势及百货商品力优势1+1>2的效果，一举刷新了福州仓山商业的新高度，实现资源与客流的双打通，推高物业资管价值。

3

以家庭消费为主打的类街区形态产品“东百天地”

如福州东百永嘉天地,通过与永辉集团的合作，对社区型购物中心进行再造，成为当地娱乐、生活的“补给站”，调改升级后商业经营利润大幅提升71.4%。

4

以福清东百利桥古街为代表的文商旅融合项目

该项目打造出了集文化、旅游、商业为一体的福建首个漫游式文商旅综合体，以城市标杆样本输出，撬动地方商业和文旅发展。

一系列自有商业标杆项目，业态多元，覆盖了不同量级的市场， 为东百沉淀了丰富的商业管理、运营能力，为轻资产输出提供了实打实的多样化案例。

“轻”功二

丰富的商业资源和卓越的整合能力

擅长打造“首店经济”场景

作为商业体激烈争夺的稀缺资源，品牌首店的招商能力直接反映出了商业运营方对品牌资源的创新性开发能力及商业空间价值赋能能力。

作为闽甘两地“首店经济”的代言人，东百凭借内容为王的运营能力，不断提升市场占有率和知名度。

2017年，重装开业的东百中心迎来了65个首进品牌、其中1个全国首店、40个全省首店、24个福州首店。2020年，东百继续引进了多家福建及福州首进品牌强势入驻东百中心，使东百中心再一次焕新升级。

2019年1月正式运营的兰州中心，旗下拥有近千家品牌，其中首次进驻甘肃的品牌就有150家，销售规模和客流总量均处于甘肃省市场第一。

如今，东百以“首店经济”为代表的招商模式更加成熟，首店运营模式复制到后发项目上。比如2022年12月开街的城市文商旅项目福清利桥古街，一次性引进200多个国内外标杆性品牌，其中超过6成是福清首进品牌。

除了品牌资源的号召力，东百基于对消费人群的分析和市场的理解，擅长通过差异化和体验感激发成熟品牌的新鲜感，提升品牌业绩，从而实现经营方、品牌方和消费者的多赢。

根据2022年东百品牌业绩榜，全国销售业绩TOP1品牌有6个，全国TOP10品牌38个，这其中不乏CPB、雅诗兰黛、GIORGIO ARMAN、纪梵希等国际一线品牌；而销售业绩全省TOP1品牌更是达到了218个。

“轻”功三

拒绝千店一面

量身定制个性化服务

东百轻资产商管公司总经理张宇介绍，东百的商业轻资产战略不会一味追求规模，而是以打造标杆项目为宗旨，“一城一议”地对项目所在城市的经济文化、交通区位、消费特色、商圈现状进行“一店一策”的研究，完成专业严谨详实的项目解读，最终通过落地执行提升产品的创新力和独特性。

东百商业严选轻资产项目，在立项前期已形成一整套完整的前期市调的流程与项目前策系统。一方面针对当地市场的整体营商环境、市场容量、人口基数、对标竞品等展开充分调研；另一方面，根据项目合作方的需求与项目自身基础情况，因地制宜地进行资源匹配、优势互补，实现1+1>2的效果。

2023

“轻”功四

管理思维向服务思维升级

职能产品化提升服务输出效率

商业轻资产意味着商业管理团队要从“管理思维”转变为“服务思维”。企业不仅要跑通内部流程，更要进行观念的升级，是隐藏在运营能力之下，超越技术能力的“内功”。

东百早就在自有项目运营中，通过内部组织再造、部门自负盈亏等形式，完成了从职能、流程到思想观念的转变。

如今，东百轻资产战略已配备了一支经验丰富、充满战斗力的专业化团队，可提供从项目前策、开业筹备到项目运营的全生命周期、全链条商业运营服务，系统性输出经营与管理能力。

这支团队可以按照职能，对口提供商业及文旅地产策略研究、规划设计、开发建设、招商运营管理等各个环节与模块的服务，实现职能产品化的独立或组合式输出，为高端购物广场、文旅商业、城市综合体、商业街区等业态的商业体全面赋能。

“轻”功五

数智化赋能

运营能力精细化

从2020 年开始，东百加快商业数字化的脚步。2022 年，自主研发的东百智惠服务中心会员小程序正式发布，这标志着东百从智慧零售向智惠服务升级再迈进一步。

公司以“会员数字化、商品数字化、导购数字化” 为三大基础，通过“数字化营销、数据化运营”，落地智慧零售，从数据出发对现有经营方式全面升级，沉淀出多项线上线下（300959）联动的运营能力。

通过数字化管理，结合多年商业运营沉淀的东百大数据，持续指导企业在顾客挖掘、需求洞察、定向导流和精准营销等多个方面，不断提升获客能力和转化率， 促进运营能力精细化的迭代升级。

东百商业数智化运营管理系统，作为东百集团的重点自主研发项目，不仅能够提升东百的商业运营质效， 还可成为单独的运营工具产品对外输出，为轻资产服务提供更大的想象空间。

“轻”功六

资产证券化通路

为商业轻资产提供新思路

近年来，东百集团不断探索“由重到轻”的全面转型，物流板块首先发力。东百物流通过对各仓储物流项目的投资、开发、招商营运、股权转让并继续提供项目运营管理服务，收取管理费，打造业务滚动发展的资本闭环。

2018年，东百集团与国际资本牵手，成功实现项目的退出。2022年5月，东百集团又携手领展基金，开展仓储物流项目股权及运营管理合作。东百物流“投建招退管”轻资产业务模式愈加成熟。

先“入局”的商业轻资产玩家们，大多数通过“服务输出”进行轻资产兑现。东百物流板块的“变现”路径，为东百商业轻资产提供了新的可能——依托资本力量，向上游发展，从输出品牌、服务和技术，向更高维度的金融资本、股权合作延伸。

从去年开始，公募REITs 基金蓬勃发展，政策面不断有利好的声音传来，关于商业不动产REITs 即将破冰的声音不绝于耳。一旦政策破冰，商业轻资产这条赛道，将有更多的可能性和更大的想象空间。