今年以来，“提前还贷潮”激活经营贷违规进楼市的现象屡见不鲜，许多购房者深知此举不合规，监管也多次提示个中风险，但在巨大的利息差之下仍有人铤而走险。

3月1日，广州市中级人民法院（下称“广州中院”）的一则判决，使得经营贷挪用还房贷的风险暴露无遗。

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该判决显示，借款人肖某“偷龙转凤”，将经营贷用来还房贷，法院判决肖某向银行清偿借款本金及罚息，否则将拍卖房子，作为保证人某公司也须对肖某的全部债务承担连带责任。

注意到，房贷与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。有中介称280万房贷做转贷后，能省超过60万利息。

有银行人士表示，转贷需求依然旺盛，助贷中介推销转贷行为仍在阴暗处滋生。由于监管收紧，助贷中介更会“提醒”贷款人尽早“上车”。

广州中院公布的案例显示，某银行（贷款人）与肖某（借款人）、某公司（保证人）签订的《个人担保借款合同》约定：借款金额180万元；借款用途生产经营周转；借款期限60个月；肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。

然而实际上，肖某借款用途并非用于生产经营周转，“偷龙转凤”用来还房贷。

银行提交的银保监部门查证情况显示，肖某将约定用途为生产经营周转的贷款部分挪用于偿还房贷。因此，该行根据《个人担保借款合同》约定，要求肖某提供资金用途证明，但肖某拒绝依约提供资金用途证明。

于是，银行起诉肖某，请求其偿还借款本金180万元及利息、罚息、复利，并对肖某提供的抵押房产享有优先受偿权，某公司对上述债务承担连带责任。

日前，广州中院二审判决：肖某于判决发生法律效力之日起十日内，向银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；某公司对肖某的全部债务承担连带责任。

通常而言，经营贷是银行等金融机构为解决中小企业主或个体工商户经营需要而推出的一款融资服务产品，借款人应当按照约定将借款用于生产经营活动。

广州中院法官李璐思表示，法院认定肖某存在违约行为，支持银行关于借款合同提前到期的诉讼请求，有利于防止信贷资金违规流入楼市、股市，对于防范化解系统性金融风险，落实国家宏观经济政策、产业政策具有积极作用。

280万贷款省超60万利息

当前，多家银行经营贷利率在4%以下，有的甚至低至3.25%。房贷与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

日前，以有转贷需求致电某助贷中介，自称中行人士小林（化名）表示，央行在去年降低房贷利率，很多客户做经营抵押贷置换房贷，以减轻利息压力。

以280万贷款、利率为5.3%、等额本息还30年来计算，小林称，置换成经营贷后，能省下超过60万的利息。

抛出十分诱人的巨额利息差话术后，小林随即设置“关卡”：“贷款人需要用到包括营业执照等材料，没有专门的经理跟你对接，根本就办理不下来。我可以说，100个客户去银行，可能只有一个能办理成功。”

小林向简单介绍了办理流程：先找B银行评估房产，等B银行出具批复后，利用第三方机构垫资，贷款人可将垫资额还给此前贷款的A银行，还清房贷，再把房子抵押给B银行，转做利率更低的经营贷，拿到B银行贷款。

小林称，其可以包办营业执照和资金过桥，并信誓旦旦表示第三方机构并非民间借贷。不过，其没有明示该机构是否有贷款资质，只表示，如果有顾虑，可以自己想办法找资金。

“其实很简单，去银行签约两次就可以了。你280万不是小钱，省下大几十万利息，跑两趟我觉得也是值得的。”尽管小林将办理流程形容得十分简单，但转贷的服务费并不低，“如果你什么都不管，我们全包收2%服务费，包括垫资、营业执照，光垫资利息就要1.5%了。”

也就是说，如果以280万贷款办理转贷，需要给中介5.6万的费用（包含垫资利息）。

不过，与此前高企的房贷利息对比，中介费显得不值一提。这使得不少购房者和中介机构铤而走险、房贷转经营贷行为屡禁不止，但其中涉及到资金和法律的风险，中介并未提及。

早在2021年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，通知要求，要防止经营用途贷款违规流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

个人经营贷款是指用于解决借款人（包括个体工商户、小微企业主、农户等）生产经营过程中正常资金需求的人民币贷款，既可用于项目运营，也可用于资金周转。因此，经营贷与房贷贷款期限差异明显，审批要求也不同。

以中行为例，其要求个人经营贷款的期限最长不超过5年（含5年），经营贷申请人则每隔五年需再次递交申请材料。如果经营贷续贷失败，购房者将面临违约风险。

日前，有工行工作人员接受采访时也明确表示，经营抵押贷是违规的，如果银行审批不严，被监管部门查到，银行要吃罚单。

在转贷操作层出不穷的当下，银行也学聪明了。有消息称银行对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，采取更严格的合规审批流程。

“工行的经营贷一般是1-3年，申请人必须是法人或者股东，现在银行会要求公司注册一年以上，审批时要查公司流水，上门查看水表、电脑，核实是否真实开展业务等等。”工行的工作人员并不否认，据他了解，转贷的需求很旺盛。

今年2月，深圳市房地产中介协会发布了《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》，严禁房地产中介机构及从业人员参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用经营贷的不法行为。

“最近经营抵押出政策限制了，再不做可能有点困难了。”监管在不断收紧的同时，中介也“提醒”贷款人“机不可失，时不再来”。