中国房地产市场正逢转型之时 “新的发展模式”成为行业主导方向。
发布时间:2022-04-29 14:49:49 文章来源:经济观察网

经过了二十年的快速发展之后,中国房地产市场正在经历着前所未有的调整与转型,房住不炒、去杠杆化,加强预期引导,坚持租购并举,“高质量发展”、“新的发展模式”成为行业主导方向。

“周期”调整,对于房地产业来说,已经耳熟能详。三年到五年一个周期波动,从高速扩张、调控收缩到去库存、流动宽松,已经形成了一定的惯。在不断的调整与被调整中,行业发生着变化,对比十年或二十前的行业阵营,在TOP100的更换率几乎达到了一半。从短周期波动转向长周期发展,回归本质、长期主义已成行业共识。

2021年房企年度报告进入尾声,与2020年的年报相比,2021年度报告成为观察行业分化的窗口。对每一个企业来说,历年的数字叠加在一起勾勒出的曲线,清晰地表明一个企业的发展路径以及前行的方向。

以“常识治理”,以及“风险自觉”为核,扩展第二增长曲线、归核化多元赛道的增长韧,通过运营、服务,以及产品力重塑产能,已经成为支撑房企走向明天的重要通路,而被称为行业“优等生”的万科、龙湖、金地等企业均在年度报告中以扎实、稳健的数据表明了这样的趋势。

4月21日,金地集团发布2021年度报告,全年实现营业收入992.32亿元,同比上升18.16%,归属于上市公司股东净利润94.09亿元。预计分红28.4亿元,分红率30.23%,连续多年现金分红占净利润的30%以上。流动方面,持有货资金余额648亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到1.4倍,继续满足“三道红线”的监管要求。

广发证券在年报分析中称,金地集团“全口径高结算对抗利润率下行投资质量高于行业”,金地2021年销售金额2867.1亿元,同比增长18%(领先TOP10房企22个百分点);拿地方面,2021年拿地金额1309亿元,建筑面积1636万方,金额口径拿地力度46%,(领先44家主流房企16个百分点)。资源向核心区域集中的同时,坚持市场化拿地策略,对项目利润水有较高要求;有息负债结构优化,融资优势凸显;2021年金地整体毛利率21.2%,第四季度整体毛利率回升至24.8%,“体现出公司具备穿越周期的能力”。

房地产的周期与周期中的企业

24年前,中国房地产市场正式拉开帷幕。1998年运行数十年的福利分房正式结束,住宅步入商品房市场。从地方政府、金融机构,至房地产企业基本都处于“摸着石头过河”的阶段。

从2003年土地“招拍挂”制度开始,土地市场化的油门从此踩下。北京、长沙、成都等省市成为拍卖先行者。此后数年,随着土地拍卖成为投资“风口”,社会流动开始高频度向房地产聚焦。

土地市场拼抢甚至出现了拍卖上百轮才举锤敲定,“地王”轮番出现。在这样的激烈竞争中,房企拿地犹如火中取栗,高价地成为常见现象。

在“地王”成为行业普遍现象的氛围中,2007年的年度报告中,却有一份因拿到高价地而向股东致歉的致辞信,引起了媒体的关注。

金地集团2007年年报显示,2007年公司在8个城市获取了14个项目,合同地价总计161.61亿元。2008年,随着房地产价格的走低,公司2007年一些高价取得的地块出现了减值迹象。2007年的年报中显示,金地对于高价地块的减值计提3.57亿元。

在年报的开篇,金地集团董事长凌克在其致股东的信中,明确承认“2007年金地在投资节奏和投资时点的判断上犯了过分追求速度的错误”。并且提出“激烈竞争的最终胜出者,一定是那些善于把握节奏、快慢得法、张弛有度的公司。”

在十几年前的业界,有着“文科万科,理科金地”的说法。

面对“地王”,仅仅在招拍挂闸门打开数年之后,理科凌克坚定地关上了争抢“地王”的所有窗口。在2009年中国企业年会上,凌克称,“在金地每一次都从来没有想去拿地王,”“千万不要把地王和金地公司扯在一起,金地公司每次投资的时候都是按照我们非常严格的投资程序。”“拿一块地有成也有败,千万不要随便创造地王。”“福兮祸兮”, 凌克意味深长地说道,“任何故事都会有结尾”。

此后,面对来自影子银行的活跃,行业规模扩张的潮流,信托贷款利率可至15%,而协议贷款利率高至20%普遍存在,只要资金、土地到位,产品、前调、户型、规划、营销、建筑等等环节,均可依靠社会化的元素完成。

2009年中国企业年会上,在谈到未来企业的发展方向时,凌克说,“要理解‘战略层面上的竞争’,首先是从时间跨度上来讲,10年以后金地的竞争力在哪里?在20多年前,全国几乎每个城市都有自己的电视机厂,后来呢?经过残酷的市场洗牌,就剩下那么几家了。那么, 10年之后中国的地产又如何?第二个问题要从产品的跨度来说,20多年前,一个家电企业不会同时生产黑色和白色家电,这是两个行业,但如果今天还单单生产一种产品,从产业竞争的角度看,肯定不行。那么,我们就要再问,今后的地产行业,产品的结构又如何?”

凌克认为企业竞争,本质上就是战略层面的竞争。

在2010年,凌克着手搭建金地的“一体两翼”,“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼,协同发展,成为复合型的地产开发商”。

十一年过去,行业“短周期”落幕,换轨为“长周期”,战略价值的沉淀开始逐渐呈现。

截止2021年末,金地集团在全国布局的78个地级市,有十余个城市市场排名均位列前十,其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一,核心城市市场份额的不断提升,为金地销售业绩持续稳定增长提供了保障。

土地投拓,金地在坚持“东密西强”的投资布局,严格控制下沉;投资效率,2021年的净资产收益率(ROE)达到了15.7%,处于行业领先地位;建筑安全,2021年内获省市级以上工程质量安全奖共53项,其中沈阳峯汇项目获得房地产开发行业头筹荣誉奖项第十届“广厦奖”。在产品创新上,定制化精装修方面,2021年开展6个城市做定制化精装试点,对营销、设计、采购、施工环节进行全流程拉通,为后续大规模开展定制化精装业务积累经验。

第二增长曲线的故事

金地集团多元化板块,已经形成了从房地产开发、金融、代建,到家装、家居,再到后端的物管、商业、产园运营的全产业链布局,前后呼应,形成了系统的协同效应。当行业开始整体寻求“第二增长曲线”之时,金地的第二曲线已蔚为可观。

金地智慧服务,在单项目拓展和收并购双驱动下,年度新增外拓合约面积达7000万米,年末累计合约面积为3.3亿米,其中外拓占比高达71%,市场外拓能力居于行业前四;2021年金地物业营收突破50亿大关,达52.8亿元,增长30.0%;构建BM团队、设计CQI指数、3DO基础业务专业经理评价模型等多种工具,助力服务品质保持行业领先第三方客户满意度93 ,综合品质达标率81.2%,第十次荣登中国物业服务百强服务质量领先企业榜首。

持有型物业,金地集团香港上市台金地商置持有物业种类丰富,形成产业、商业、写字楼、酒店等多业态组成的资产集群;持有物业的营收稳健,年度持有物业营收20.6亿元,同比增长52%;持有型物业在运营项目28个、租赁面积约244万米,同比增长37.5%,其中产业园面积103.0万米,低租金收入的未成熟期产业园占37万米;未开业在途持有物业总面积约230万米,其中产业园104万米。

开发代建业务,是金地集团年来成长迅速的新业务板块。2021年,金地开发代建业务新签约19个项目,签约面积超过300万米。截止2021年末,金地开发代建业务在全国超过30座城市实现了布局,管理服务项目90个,累计开发管理面积超1500万米,其中政府公建面积超过400万方米,并成功入选多个城市政府预选承包商库。

综合金地集团非住宅主业,整体营业收入逐年稳步增长,2021年已至80余亿元,轻资产、运营服务的赛道已初具规模。

变与不变

对于理科金地来说,不变是二十多年来“科学筑家”的诉求,变的是“科学”的内涵,正在不断容纳着时代的赋能。

数字经济,正在成为主流企业直面的课题。年来,云计算、大数据、人工智能等新兴技术的快速发展,推动了传统产业与新技术的加速融合。

对于新技术与智能化运用,凌克表示,这是一场由内而外的变革。

在内部管理上,凌克称,要在公司层面和项目层面上做好全面打通的全程信息化:在项目层面上,一是要做到项目信息全档案的数字化管理;二是要能够实时提取静态和动态的收益数据;三是要能够灵活地测算和模拟各种各样的经营活动。在公司层面,应在产能分析、销售和利润规划、敏感分析和报表输出等方面提升信息化能力。

在建立客户交互能力上,凌克表示,过去在做客户分析时,往往更依赖B端(房地产公司)历史数据和经验判断。而现在,来自C端客户大数据,可以进行更为精准的人工智能算法,预测和挖掘增量客户可能的方向,实现大数据对公司营销的有效助力,这就是人工智能在行业深层次的应用。

在建筑工程的数字化方面,凌克谈到BIM技术,在未来的几年,这一趋势将更加凸显,并帮助地产公司持续提升经营效率。对于金地来说,还体现在定制化能力,通过可选模块实现客户个化的需求。

值得一提的是,上海嘉定新城金地菊园社区通过“智能建造”协同台,实现了项目全流程智能化管理,成功入选住建部全国首批“智能建造与建筑工业化协同发展”试点项目。

理科凌克的信心来自于柯布—道格拉斯生产函数(美国数学家柯布和经济学家保罗·道格拉斯共同探讨投入和产出的关系时创造的生产函数,是在生产函数的一般形式上做出的改进,引入了技术资源这一因素),该函数指出在劳动力和资本投入增长的边际效应减弱的情况下,生产产出的增长,将很大程度上取决于科技的进步。

结语:

房地产已经走过了野蛮生长的青年时期,如今正是其朝着沉稳理转变的关键阶段。一个“慢时代”正在来临,长期主义、精细管理、需求先导等等基业长青的准则正在成为房地产业的新标尺。

“可持续发展”,正在成为整个行业思考的命题,参照国内真正的好企业,可以看一个共同的特点就是“可持续发展”的建设至关重要。

金地集团的可持续发展,已在系统、有序地编织着成为完整的链条:绿色健康建筑体系、低碳建筑、绿色供应链、绿色标准、综合能源管理、ESG管理体系、全流程客户风控体系、公益慈善等等,“科学筑家”的内涵在过去二十年里,已发生着颠覆式的变革。而这才刚刚是未来时代一个序幕,未来拓展与想象空间,对于理科金地来说,值得“琢磨”的新方向、新领域,将会越来越多。

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