国庆节前夕，又一房地产市场重磅利好政策出炉。

9月29日，人民银行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知称，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

具体来看，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

另外，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

首套房贷款利率下限再放宽

此次发文，有几个重点需要关注，即差别化、阶段性、因城施策。

何为差别化住房信贷政策?根据通知来看，主要指的是首套住房商业性个人住房贷款利率下限的放宽。

“也就是说，在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，此次政策允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%利率的基础上进一步下调。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

另一差别化在于因城施策，此次下调主要是针对房地产市场疲软的城市，通知明确可量化的范围，即2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，因此，部分房价过冷的城市可以运用这项工具。

哪些城市可享受这一工具?根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。

其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。

此外，本次下调属于阶段性的调整。通知明确，各地可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

这一“阶段性调整”的表述，内含深意。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟同样告诉北京商报记者，这实际意味着对房地产行业的定位、调控和管理方向不会出现显著转向，调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调不会改变，既要立足当下以应急政策夯实住房市场筑底复苏的态势、缓解行业当期压力，又要放眼长远以有效措施稳定预期、提振信心、培育行业未来健康发展的根基。

值得一提的是，此次通知也再次强调了“因城施策”用足用好政策工具箱。即，在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平。

这一表述其实与近期多次监管表态一致，凸显了稳地产在当前稳预期、稳增长、稳经济工作中的重要性。庞溟指出，多个表述也侧面表明会继续有效降低居民购房负担和按揭成本，未来在需求侧会继续调整限购、限贷、限售、限价等措施，有望通过放松限购、取消限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、缩短按揭贷款放款周期等方式适度松绑政策。

新一轮房贷降息潮要来

此次政策的出台，符合市场预期。据中原地产首席分析师张大伟介绍，目前，全国已有接近80多个城市首套房房贷利率下调至4.1%，如果继续降低的确可降低购房者置业成本。但需要注意的是，房地产热点城市特别是一线城市目前都没有执行4.1%的房贷首套利率。

持续降息其实也是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求。从初衷来看，此次发文仍坚持了“房住不炒”的思路与基调，在逐步降低房地产金融化和泡沫化的前提下，积极探索新发展模式，继续优化房地产金融政策，体现了以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施房地产金融政策调整的思路。

严跃进指出，此次政策进一步说明，稳楼市的重要工具在于房贷政策，尤其是房贷利率下调的政策。

当前正值央行房贷放松一周年之际，从2021年9月份房贷政策大拐点以来，各类宽松政策不断，但不可忽视的是，仍有部分城市房地产市场行情较为疲软，尤其是此类城市购房者依然认为房贷利率过高，继续降低利率成为大众的呼声。

随着此次政策出台，严跃进认为，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

会向一二线城市延伸吗

新一轮利好政策发布后，后续房地产走向引发市场关注。

张大伟认为，整体看房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。

另外，市场也更关注二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策。

庞溟预计，各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。

在更多政策措施出台落地的过程中，信贷政策可以和土地政策、税收政策等协同发力，支持刚性需求和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，有效推动房地产投资恢复，且房地产企业的信用风险、债务风险、资金链和现金流风险以及伴随而来的对上下游产业链有可能造成的溢出风险有望得到防控和遏制。

庞溟进一步称，从根本上说，要化解房地产行业风险，需要稳定居民的预期、收入和购房意愿，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求，促进市场销售企稳回升，提升金融机构融资偏好，加快优质房地产企业经营性现金流回暖和信用改善，让房企实现“自我造血”的良性循环。