3月31日，不像其他房企先集中介绍各板块经营情况，2021年业绩推介会一开场，万科董事局主席郁亮先进行了28分钟的反思和剖析。他说，“昨天晚上(公告业绩)我特别忐忑不安，像一个孩子、一个学生没考好试，要拿成绩单要给父母看一样”。他说完全能理解股东各种各样的情绪，不满也好，失望也好，困惑也好，关切也好，他感同身受。

上一次万科管理层公开表达类似感慨，还是在7个月前。同样面对投资者对净利下降的提问，万科总裁兼首席执行官祝九胜也很忐忑，也想起了读书时，期中考试没考好。

郁亮这一次说：2021年业绩表现让股东失望了，并向52万名万科股东表示诚挚的歉意。

因为业绩下降，郁亮自愿放弃2021年度全部奖金，年报披露，其去年税前年薪为154.7万元。祝九胜也透露，因为业绩，管理层大幅下降个人收入，万科干部员工为此付出的代价是两位数百分比的降薪。

回头看这份“考砸了”的期末成绩单：全年营收4528亿元，同比仅增长8个百分点，归母净利润却近乎腰斩，同比下降45.7%，在截至3月31日已如期公布业绩的22家房企中，这一降幅仅略好于华侨城A(-70%)、正荣地产(-69.48%)和建业地产(-66.4%)。

从近两年房企业绩来看，利润下降成为房地产行业普遍现象。22份已发布年报中，仅龙湖集团、华润置地、中国金茂、绿城中国等6家房企归母净利润同比正增长，其中龙湖同比增幅最大，约19.3%。剩余16家房企出现了不同程度降幅，集中在5%-25%之间。

相较之下，资深好学生万科净利润下滑幅度之大，依然引发投资者追问。

郁亮在长达4000余字的《致股东》信中将净利润下滑归因于：一是地价占售价比上升，开发业务毛利总额同比减少189亿元;二是投资收益下降69亿元;三是对部分项目、个别股权投资等进行减值，折合减少归母净利润约26亿元。其中既有外部市场下行因素，也有内部原因，例如部分城市投资追高冒进，对市场判断过于乐观，以及部分城市公司暴露出能力短板，拖累业绩。

此外，郁亮在业绩会上还补充了两点反思与检讨，一是过去充分授权、分布式管理造成离散度大;二是多赛道同时探索，付出了比预想中更高额成本的“学费”。

郁亮多次强调，开发业务未来仍是万科最主要的业务，但仅仅有开发，而没有经营和服务类业务，也很难支撑万科更高质量发展。一个很重要的原因是，2021年全国商品房销售额达到了18万亿元，郁亮认为这或许已经是房地产开发行业的“天花板”。

“我们要在’天花板’到来之前做好布局”，郁亮说。

预见开发业务见顶之后，万科意欲投入更多资金和精力到经营和服务业务。

从业绩会的部分细节也可见端倪，参与业绩会的管理层人数达历年之最，除了例行5位高管——郁亮、祝九胜、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、执行副总裁刘肖，还新增了2位管理层：在上海远程参会的开发经营本部首席合伙人张海，以及物业事业集团首席合伙人朱保全。

近2个小时的业绩会中，郁亮、朱保全、刘肖等管理层花费了至少42分钟，用于介绍经营和服务业务的发展和展望，对多元业务的着墨力度之大，在过往历年万科业绩会上都不曾出现。

从2014年高呼转型以来，万科在物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储、酒店和冰雪等多个领域均有布局。转型8年，2021年公布的多元化业务营收约759.64元，仅占总营收约16.7%。此外，教育和食品事业部被列为“其他业务”，年报中并未写明具体营收和利润率，养猪业务仅披露了2021年度出栏生猪113万头。

在2021年中期业绩会上，祝九胜曾坦言，万科当年过于乐观，对转型所需的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力严重估计不足。

这一次，郁亮也呼吁，特别希望机构投资者能够对综合性不动产业务重新估值。他强调，首先，前述多元化业务和开发业务的发展空间不同，发展空间大小决定了资本市场对每1块钱的利润的估值不同;二是增长方式不同，开发业务看销售额，而经营服务类业务通常是滚雪球发展;三是经营服务类业务能带来稳定性现金流、风险偏好小。郁亮以上海七宝万科广场为例，原始投资至今增值161%，利润达35亿元。

财务上看，目前经营服务类业务的收入和业务规模都没法和开发业务比较，但未来利润空间更大。因此，郁亮重申希望机构投资者、分析师重新评估万科的市场价值。

尽管目前资本市场对部分新兴业务形成统一的估值模型，但横向比较不同房企的经营性业务，依然可以看出各家的成色。

商业地产凭借长期稳定收租模式，被视为“现金奶牛”，可以平滑地产周期。单从商业地产来看，截至2021年底，万科旗下累计开业211个商业项目(含113个社区商业)，其中印力平台累计开业105个商业项目(含25个社区商业和32个轻资产输出管理)。

期内万科商业营收约76.22亿元，同比增长20.57%，其中由印力管理的项目营收52.3亿元，同比增幅约24%。

而同期龙湖商业累计开业商场61座，数量不及万科，但商业租金达81.5亿元，同比增长40%;华润置地投资物业(包括酒店经营)部分的租金收入超174亿元，同比增幅在36%以上;新城控股商业运营总收入86.4亿元，同比增长51%。由此可以看出，万科商业板块的增长速度与同行相比仍有差距。

另一项投资性物业租赁住宅来看，泊寓年内营收28.9亿元，比龙湖冠寓高出6.6亿元，同比增长13.9%，而龙湖冠寓的营收同比增幅达23%，并在2021年首次实现盈利。

郁亮在业绩会上反思，在建立新赛道的过程中，试错必不可少。例如万科非常希望能够发挥机构租赁的作用，对城中村进行大规模的集中改造，但过去“二房东”模式让万科付出了很大代价，“到今天还在为此付出代价。如果没有城中村二房东业务，万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了”。

如何衡量经营服务类业务成功与否，郁亮认为第一个标准是能否上市。多元化业务有自己独立发展的需要，并且房地产行业在资本市场上已经很多年不能再融资，这些多元化业务放在万科里连融资机会都没有，这是万科希望多元化业务独立上市的原因。

郁亮也补充，公司把每个多元化业务视为“儿子”，而不是当成养大后卖肉赚钱的“猪”。他希望一个家里每个儿子都很有出息，都特别能干，“这个家才能家大业大”。

作为万科孵化的第一个即将上市的板块，万物云CEO朱保全第一次走上业绩会台前。在业绩会前夕，万物云上市进程再迈一步，中国证监会已经给出了“小路条”，这意味着，万物云后续可以向港交所递交上市申请表格，进入在港IPO实质阶段。