【“一条财经”(微信ID：ytcj123)提要】

　　撰文：优品财富(Upchina01)

　　房地产行业去库存刻不容缓，谁来买单?房地厂商?民众还是国家?

　　【正文】

　　7月26日，中共中央政治局会议召开，会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议称，要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务：去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

　　“同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合、抑制资产泡沫”，显然直指房地产业去库存。

　　房地产去库存缘何而起

　　从2010年起，房地产行业开始走下坡路，2014年表现的更为突出。经历了多年的野蛮生长后，房地产业在这一年迎来了“拐点”。

　　2014年以来，有房地产业“温度计”之称的国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额大幅下滑，房地产市场的基本面从“供过于求”转变为“供大于求”。

　　挥别暴利、高增长的“黄金时代”，进入竞争加剧、利润减少的“白银时代”，这意味着整个行业将面临加速洗牌期，房地产业发展进入新常态。

　　政策面的支持从2014年2月份开始，从中央到地方政府打出一系列救市政策组合拳，例如限购政策的调整和取消、地方上的按揭信贷支持、财税补贴等等。

　　房地产去库存牵动高层神经

　　众所周知，房地产业一直是我国经济增长的“顶梁柱”。面对经济下行的压力，房地产业理应成为“特殊保护对象”。千呼万唤的房地产税制度仍不出台，与当前去库存压力大也有着莫大关系。

　　2015年10月，李克强总理在中央党校的讲话中提到：以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。

　　11月在中央财经领导小组会议上，习近平明确提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

　　“双十一”的国务院常务会议指出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　12月，中央经济工作会议上提出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。房地产去库存的基调正式确立。

　　2016年的两会上，“去库存”、“高房价”“首付贷”、“限购”、“房地产税”等楼市议题成为了全国两会代表、委员以及媒体最为关心的话题。围绕楼市的去库存压力、一线城市飙升的房价，房地产金融化的监管等问题，官员们畅所欲言、献计献策。

　　针对此次中央政治局会议提出的抑制资产泡沫，有专家指出，目前资产泡沫可能指的是房地产泡沫，房地产业成本高，抑制了其他一些行业的发展，也攫取了其他一些行业的利润。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊更是“一语道破天机”，“十三五规划中提到保持经济中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，还是要靠投资来拉动，房地产的作用不可忽视。”

　　不管怎样，高层频频支招房地产去库存，是十分罕见的。毋庸置疑，房地产行业的库存问题已经引起高层的重视。

　　房地产去库存任重道远

　　2016年6月，在天津举行的夏季达沃斯论坛上，作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存成为关注焦点。不少与会专家认为，目前中小城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出，全面推进去库存任重道远。

　　国务院发展研究中心房地产研究室相关专家认为，按照2015年的销售速度，在计入施工面积和待开发土地面积的情况下，一线城市去库存周期大致为2年7个月，二线城市是4年5个月，三四线城市为10年8个月。

　　房地产去库存的难点主要有两个：一是在三四线城市，尤其是人口净流出的中小城市，非常艰难;

　　二是与住宅相比，许多城市的商业用房和写字楼去库存压力更大，需要更长时间，部分城市按照2015年的销售速度，办公楼和商业营业用房去库存周期或在10年以上。

　　因此，三四线城市和商业地产，实际上才是未来房地产业供给侧结构性改革真正要啃的“硬骨头”。

　　房地产去库存路在何方

　　中国房地产行业虽然告别了高歌猛进的阶段，但是随着国家全面深化改革的不断推进，也会迎来前所未有的机遇。

　　一是新型城镇化未来会提供持续动力。

　　首先，随着我国新型城镇化建设、户籍制度改革推进、社会保障制度不断完善，越来越多的农民工将会选择留在城市，特别是三四线的中小城市，有大量的农民工拥有非常强烈的买房定居意愿。

　　值得一提的是，在今年的博鳌亚洲论坛上，李克强表示，今年将继续加大棚户区和城市危旧住房改造力度，把房地产去库存和棚户区改造货币化安置结合起来，更好满足居民住房刚性需求。

　　本次的中共中央政治局会议提出“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来”更是表明高层决定通过人的城镇化带动去库存的意向。事实上，鼓励农民进城买房已成为各地政策的“标配”。

　　其次，目前长三角等地区着重建设的特色小镇将是三四线城市去库存的一个有效途径。

　　有专业人士认为，对于人口流入缓慢甚至是人口净流出的小城市，特色小镇、宜居小镇建设将成为化解库存的一个良方，既可以成为当地居民提升生活质量的理想去处，又能够吸引周边大城市人群前来置业投资。

　　最后，优品研究员认为，一些原本打算走中高端路线的商业地产项目未来可瞄准农民工群体，转型为农民工提供住房、购物、娱乐、子女教育等不失为一个明智之举。

　　随着社会福利制度的完善，渴望改善生活、过上体面“市民”生活的上亿农民工的有效消费需求也将得到释放，蕴藏着巨大的市场潜力。

　　二是房地产业内转型适应多元化市场需求。

　　我国房地产企业发展战略同质化严重，直接导致企业之间竞争越来越激烈，甚至出现恶性竞争。显然，这并不是整个行业持续永久健康发展的方式。

　　随着我国经济发展和居民收入水平的提高，传统房地产项目可尽快转型，开发商旅休老等多元化业态协调发展，满足消费者多元化的市场需求，以实现房地产业可持续发展与良性竞争。

　　例如，山东支持各地各部门收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房;福建、四川、昆明等省市明确提出“商改住”政策，即在满足一定条件下，允许商业用地调整成为住宅用地。

　　此外，有实力的企业应发展新型建造方式，实现建筑产品的绿色生态、升级换代，适应消费者对健康生活的追求。

　　三是政府坚持市场化去库存，严控商业用地供给。

　　面对巨大的楼房库存压力，地方政府如坐针毡，有些省级政府在明确提出对去库存工作不力的官员要“问责或约谈”。地方政府已将楼市去库存工作上升到了政治高度，成为政绩考核重要指标之一。

　　然而，只用行政手段施加压力难免会南辕北辙。因为一些基层政府迫于政治压力，很可能作出“变味儿”的行为来。

　　因此，同其他行业一样，房地产去库存也必须在政府政策杠杆配套的支持下，坚持走“市场化”道路，让市场在楼市去库存的过程中发挥决定性作用。同时，要根据本城市发展状况，合理规划城市布局，严格控制商业用地的供给，优化土地供应结构，避免摊大饼式发展和虚荣攀比搞面子工程，防止进一步出现囤地和烂尾楼，更要防范因资金链断裂而引发区域性系统性风险。

　　四是房企寻求兼并整合或另谋出路。

　　如今的房地产市场，在刚经历了一轮上涨之后，正处在供大于求的局面下，内生发展动力不足，兼并整合加剧。

　　有的房企通过股权收购玩儿“跨界”来加速扩张，如新华联不动产股份有限公司旗下全资子公司持有长沙银行8.22%的股份;有的房企另谋出路但一不小心自身成了险资入侵的目标，如万科股权之争;有的房企索性直接宣布退出地产圈， 这一类大多是中小企业，如证大置业谋求转型而选择“走为上策”。

　　未来房地产业仍将持续发力房地产去库存困难重重，因为它与人口变化、产业结构调整、居民收入增长、宏观经济发展等密切相关。但是，所谓“八仙过海各显神通”，如果把挑战变为机遇，紧跟国家改革节奏，及时调整发展战略，开发多元化业态，房地产业必会乘势而上，涅槃重生。

　　正如经济学家马光远在其文章《用稳定透明宏观政策引导市场预期》中所说，“新常态和供给侧改革在某种程度上不是中国经济的‘危’，而是中国经济下一个周期真正的‘机’。”优品研究员认为，这句话也同样适用于房地产这个细分行业。

　　可以预见，十三五乃至之后很长一段时期，房地产业仍将是推动我国经济社会持续稳定增长的强劲动力。