6月28日下午，万科举行2021年度股东大会。会上，万科公布了集团2021年业绩以及未来行动计划，而面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮给出了三组关键词：短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢和温和的过程，企业专心做好自己的事。

2018年，郁亮喊出了“活下去、活得好、活得久”，并表示，万科要做的事情就是努力适应变化。到了今年年初，郁亮更是直接越过“青铜时代”，称房地产行业已进入了“黑铁时代”，再次抛出了“背水一战”的观点。但这一次，郁亮罕见态度“乐观”。

规模与增速已告别高峰期

“怎么样看待现在的市场形势，尤其是对下半年的形势发展有什么样的预判?”对于当前的房地产行业，郁亮认为短期市场已触底。他分享了一组行业数据——虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比仍然是大幅下降，但环比开始上升，进入6月之后市场进一步好转，环比明显上升。

郁亮所看好的“起色”也因为近期一些政策的出台正在带来积极影响，另一方面因疫情而延迟的需求释放带来的回补。他认为，市场恢复仍然是一个缓慢温和的过程。尽管6月份环比明显上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相对收窄。

郁亮强调，行业已进入新的发展阶段，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

“最近这一年，许多行业都不容易，房地产并非最艰难的，房地产行业也没有理由躺平。”郁亮直言，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会。

万科的三个目标

此次股东大会上，万科也提出了三个目标。

万科总裁、首席执行官祝九胜称，从两三年的时间跨度来看，万科要实现三个目标：第一，业绩一定要止跌回稳，把这种跌势给止住;第二，开发要继续维持在第一阵营的行业地位;第三，在行业里面，万科能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。“要实现这三个目标，我们需要付出更多努力，同时我们也有一定的基础。”

祝九胜表示，从开发业务来看，万科进行了组织结构、管理方式的调整，成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理。开发经营本部成立以后也实现了一系列的转变。第一，投资标准，在投资机制方面做了进一步优化。“前5个月，我们投了13块地，其中9块地今年就能够面世，6块地的现金流今年就能够回正，投资标的提升对我们未来的业绩还是会起到比较好的支撑作用。”

此外，产品和能力方面的拉通，万科通过再次产策把产品做得更对客户的口味，初见效果。在销售方面，万科实现从“为房子找客户”到“为客户找房子”的销售思路转变。“客户到底有什么诉求，我们用什么样的产品方案、项目去满足。”祝九胜坦言。

祝九胜在会上特别提及万科的两大信心来源，“从最近新开的33个楼盘的情况来看，我们的流速基本上都能做到当地平均流速的1.5倍到1.8倍，销售能力在不断提升。此外，万科的经营性和服务性业务，也有良好的增长态势。”

“价格合适会尽力去回购”

近几年，万科股价持续震荡下挫，投资者期待万科在市值修复方面有所举措。3月30日，万科曾宣布，将在未来三个月内择机开展20亿元-25亿元回购A股，回购价格不超过18.27元/股。

据万科董秘朱旭介绍，截至目前万科回购额为12.9亿元。“接下来如果股价满足条件，我们会尽力去做回购，如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门做说明。”

地产分析师严跃进表示，回购是上市公司向市场上传递“信心”的举措，是维护股价稳定的重要工具，投资者更多期待的是企业的态度。目前地产股仍处于低迷状态，整体修复需要销售状况的带动，政策层面释放出的积极信号，对于万科等地产股的长期发展有积极作用。

针对市值修复的措施，朱旭直言，市值受到资本市场诸多因素影响，包括公司自身业绩，资本市场对行业的预期以及市场情绪的影响。作为公司而言，我们还是当好农民种好地，照顾好我们的客户，通过好产品、好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值，让资本市场看到公司真实的价值，进而能够实现市值的恢复。

为保障投资者回报，朱旭表示，万科已经连续现金分红30年，历史的平均分红比例为33%，近年的分红比例稳定在35%左右。2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。“未来万科的分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间。”